Acheter ou louer sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale n’est pas automatiquement gagnant. À effort d’épargne égal, louer le même logement et investir la différence peut produire un patrimoine final supérieur — surtout dans les grandes villes chères. Trois choses décident du résultat : le rapport entre le prix et le loyer local, la durée pendant laquelle tu gardes le bien, et ta discipline d’épargne.

Tout le monde paie un loyer

« Le loyer, c’est jeté par les fenêtres. » Le propriétaire aussi jette de l’argent par les fenêtres — il ne le voit simplement pas, parce que ça s’appelle autrement. Sur la mensualité et les charges, seul le capital remboursé construit du patrimoine. Tout le reste est un coût, exactement comme un loyer.

Le loyer invisible du propriétaire (1ʳᵉ année)	Par mois
Intérêts du crédit (315 000 € à 3,4 %)	≈ 893 €
Assurance emprunteur	≈ 79 €
Taxe foncière	≈ 150 €
Entretien, travaux, charges non récupérables	≈ 292 €
Frais d’acquisition étalés sur 25 ans (28 000 €)	≈ 93 €
Total « jeté par les fenêtres »	≈ 1 506 €
…contre le loyer du même logement	1 167 €

Cas type d'un bien de 350 000 € — hypothèses détaillées plus bas.

La question n’est donc pas « loyer ou pas loyer », puisque tout le monde en paie un. La question est : lequel est le moins cher, et que fais-tu de la différence ?

Le duel chiffré, sur 25 ans

Même logement à 350 000 €, même effort d’épargne mensuel. Le locataire place l’apport et la différence de coût chaque mois dans un ETF monde.

Les deux partent avec exactement la même somme : 63 000 € sortis de poche. Mais au jour de la signature, l’acheteur en perd 28 000 € — les frais d’acquisition, qui n’augmentent pas la valeur du bien. C’est la chute verticale visible sur le graphique, et c’est aussi la raison pour laquelle acheter pour trois ans est presque toujours perdant : il faut du temps rien que pour effacer ces frais.

Hypothèses — apport 10 % et frais d’acquisition 8 % ; crédit de 315 000 € sur 25 ans à 3,4 % plus assurance 0,30 % ; taxe foncière 1 800 €/an revalorisée de 3 %/an ; entretien et charges 3 500 €/an indexés sur l’inflation ; revalorisation du bien +2 %/an ; loyer 1 167 €/mois indexé +2 %/an ; ETF monde 6,5 %/an net de frais. Avant fiscalité et frais de revente.

Fais le calcul avec tes chiffres

Le résultat dépend entièrement de ta ville, de ton taux et de la durée pendant laquelle tu gardes le bien. Déplace les curseurs — en particulier celui de la durée, qui est le plus révélateur.

Prix du bien :

350000

€Loyer du même bien :

1167

€/moisTaux du crédit :

3.4

%Apport :

10

% du prixRendement des marchés :

6.5

%/anRevalorisation du bien :

2

%/anTu gardes le bien

25

ans

Louer + investir

Acheter

Écart

Et si les hypothèses changent ?

C’est la partie qui compte : un seul scénario ne prouve rien.

Scénario à 25 ans	Acheter	Louer + investir	Qui finit devant
Cas central (immobilier +2 %, marchés 6,5 %)	574 k€	875 k€	Locataire
Marchés moins généreux (5 %/an)	574 k€	667 k€	Locataire
Immobilier dynamique (+3 %/an)	733 k€	875 k€	Locataire
Immobilier +3 %/an et marchés 5 %/an	733 k€	667 k€	Propriétaire
Grande ville chère (loyer = 3,3 % du prix)	574 k€	1 055 k€	Locataire, largement

Le patrimoine du locataire ne dépend que du rendement des marchés : l'entretien du propriétaire est indexé sur l'inflation, pas sur la valeur du bien — c'est l'hypothèse la plus simple à défendre.

La dernière ligne est la plus parlante : plus le loyer est faible par rapport au prix d’achat — ce qui est exactement la situation de Paris et des grandes métropoles — plus louer et investir devient avantageux.

L'honnêteté d'abord

Dans la vraie vie, l’achat gagne souvent, pour une raison qui n’a rien de financier : le crédit force à épargner, alors que la plupart des locataires n’investissent pas la différence. Cette simulation compare deux personnes également disciplinées ; si tu sais que tu ne mettras pas 900 € de côté chaque mois, l’achat est probablement meilleur pour toi, et c’est une réponse parfaitement valable.

L’achat gagne aussi quand le loyer local est élevé par rapport aux prix, quand tu gardes le bien très longtemps, ou dans le scénario « immobilier dynamique et marchés décevants ». Et il apporte des choses que ce tableau ne sait pas chiffrer : la plus-value exonérée d’impôt, l’absence de risque de congé du bailleur, la liberté de faire des travaux, et la sécurité d’être chez soi. Ça a une vraie valeur — simplement pas une valeur financière.

Et toi ?

Divise le prix du bien que tu vises par son loyer annuel (le loyer de ce même bien, pas ton loyer actuel). En dessous d’environ 20, acheter se défend très bien. Au-dessus de 25 à 30 — le cas de Paris intra-muros — tu paies très cher le droit d’être propriétaire, et louer en investissant la différence gagne presque toujours.

Questions fréquentes

Oui mais à la fin, le propriétaire a un toit gratuit.

À la fin, le locataire a 875 000 € — et les 574 000 € du propriétaire, ce sont précisément son toit : le patrimoine net compare déjà les deux situations. Avec 875 000 €, un retrait prudent de 4 %/an représente environ 2 900 €/mois, de quoi payer le loyer (1 877 € à l'année 25 avec l'indexation) et vivre sur le reste.

Les loyers augmentent, ma mensualité non.

C'est vrai, et c'est intégré : le loyer est indexé à +2 %/an dans la simulation. Le locataire gagne quand même, parce que la taxe foncière, l'entretien et les charges de copropriété du propriétaire augmentent aussi — et que sa mensualité de crédit, elle, est accompagnée de tous ces coûts qui, eux, ne s'arrêtent jamais.

Est-ce que les loyers payés sont bien comptés dans le calcul ?

Oui, entièrement. Le locataire n'investit que la différence entre le coût complet du propriétaire (environ 2 081 €/mois au départ) et son loyer (1 167 €), soit environ 914 €/mois. Sur 25 ans, il aura versé environ 448 000 € de loyers à fonds perdus — et il finit quand même devant, parce que le propriétaire a lui aussi perdu ses intérêts, son assurance, sa taxe foncière et son entretien.

Et l’effet de levier du crédit, alors ?

C'est le meilleur argument en faveur de l'achat, et il est réel : tu fais travailler 350 000 € en n'en ayant que 35 000. Mais le levier amplifie un rendement d'environ 2 %/an brut de coûts, et il coûte 3,4 %/an d'intérêts. Dans les villes où les prix sont élevés par rapport aux loyers, il n'en reste pas grand-chose ; là où les prix sont plus bas et les loyers élevés, il redevient très intéressant.

Pour aller plus loin

• La résidence principale en une page — avantages, inconvénients, et comment bien acheter
• C’est quoi un ETF ? — l’outil du scénario « louer + investir »
• Financer un projet à moins de 5 ans — où placer ton apport en attendant

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Ce calcul dépend beaucoup de ta ville, de ta durée de détention et de ta capacité d'épargne réelle. Si tu veux qu'on le refasse avec tes chiffres, c'est exactement ce que je fais en session.

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Jules Bordat — Conseiller en investissements financiers (CIF) indépendant au sens MIF 2
Certifié AMF & CFA · Inscrit à l’ORIAS · En savoir plus sur ma démarche →

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